不動産の任意売却とは？メリット・デメリットや売却の流れについて解説！

不動産を購入する際には、しっかりと資金計画を立てたつもりでも、なんらかの事情で「住宅ローンの返済が難しくなった」というケースは少なくありません。
住宅ローンの滞納が続くと強制的に競売にかけられ、多くのデメリットが生じます。
そうなる前に不動産を現金化する「任意売却」という方法をご存じでしょうか。
今回は、任意売却とはなにか、競売との違いやメリット・デメリットについて解説します。
任意売却の流れについてもご説明しますので、北九州市（八幡東区は除く）や遠賀郡、糟屋郡（久山町は除く）、下関市エリアで不動産売却をご検討中の方はぜひご参考にしてください。

不動産の任意売却とは？競売との違いはなに？

住宅ローンを利用して不動産を購入した場合、その不動産には抵当権が設定されます。
抵当権とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合に、債権者が不動産を差し押さえることができる権利、いわば「担保」です。
本来は、自己資金などで住宅ローンを完済して抵当権を抹消しないと、不動産を売却することはできません。
しかし、自己資金や売却金で完済できない場合、債権者の許可を得れば、不動産の売却金を住宅ローンの返済に充てることができます。
これを「任意売却」といいます。
任意売却とは、本来なら住宅ローンを完済して抵当権を抹消しないと売却できない不動産を、債権者の特別な許可を得て売却する方法なのです。

競売との違いとは

住宅ローンの滞納が続いた場合、債権者が裁判所に対して申し立てをおこなうと、裁判所は強制的に売り出してオークション方式で購入者を決めます。
これを「競売」といいます。
任意売却は、債権者の同意があれば、一般的な不動産売却と同様に自分の意思で買主を探すことができます。
しかし競売の場合、価格や売却期間の決定権は裁判所にあり、価格は市場相場の7割前後になるのが一般的です。
また、不動産の情報が裁判所やインターネットなどで公表されるため、競売にかけられていることを周辺の方に知られてしまう恐れがあります。
つまり、任意売却と競売では売却方法や価格が違い、競売のほうが経済的にも精神的にも負担が大きいのです。

不動産の任意売却をおこなうメリット・デメリット

続いて、不動産の任意売却をおこなうとどのようなメリット・デメリットがあるのか、具体的に見ていきましょう。

任意売却のメリット

メリット①相場に近い価格で売却できる
任意売却は、通常の不動産売却と同様に売却活動をおこない、より良い条件で購入してくれる買主を探すことができます。
そのため、相場に近い価格で売却できる点が大きなメリットです。
メリット②売却にかかる諸費用を売却金から差し引ける
不動産を売却する際には、税金や仲介手数料、抵当権抹消費用など、さまざまな諸費用がかかります。
任意売却では、それらの諸費用を売却金から支払うことが認められています。
メリット③残債を分割で支払うことが可能
任意売却は、売却金で残債を完済できない「オーバーローン」の状態でおこなう売却方法です。
売却金を返済に充てたのちに残った分は、債権者との協議のうえ分割で返済することが可能です。
メリット④引っ越し費用を融通してもらえる場合がある
債権者との交渉によっては、売却代金から引っ越し費用を融通してもらえる場合があります。

任意売却のデメリット

デメリット①個人信用情報機関に登録される恐れがある
住宅ローンを滞納している状態であるということは、個人信用情報機関にその情報が登録されている恐れがあります。
俗にいう「ブラックリストに載る」ということです。
個人信用情報機関に登録されると、5年から7年ほどは大きなローンを組んだりクレジットカードを作ったりすることができません。
デメリット②連帯保証人の同意が必要
住宅ローンの滞納が続くと、連帯保証人へも督促がいきます。
また、任意売却には連帯保証人の同意が必要です。
連帯保証人と連絡が取れなかったり同意が得られなかったりすると、なかなか手続きが進まず、精神的な負担が大きくなる可能性があります。
デメリット③債権者の同意がなければ売却できない
たとえば、残債と市場価格の差が大きい場合、売却価格に債権者が納得しない可能性があります。
任意売却は、債権者の同意がなければ売却できないことを頭に入れておきましょう。
デメリット④売却が長引くと競売にかけられる
任意売却には、競売にかけられるまでの期限が設定されています。
つまり、売り出してもなかなか買主が現れず売却が長引くと、強制的に競売にかけられるのです。
いつまでも売却活動がおこなえるわけではないことも理解しておく必要があります。
このように、任意売却は自分の意思で売却活動をおこない、相場に近い価格で売却できる点が大きなメリットです。
しかし、債権者や連帯保証人の同意が必要なことや、売却活動の期限が決められているというデメリットもあります。
任意売却を検討する際は、メリット・デメリットの両方を理解し、早めに行動することをおすすめします。

不動産の任意売却をおこなう際の一連の流れ

不動産の任意売却をおこなうにあたって、どのように手続きを進めていけばいいのか、一連の流れをご説明しましょう。

任意売却の流れ

ステップ①状況を把握する
住宅ローンの滞納が続くと、金融機関から電話やハガキなどで督促の通知がきます。
まずは住宅ローンの滞納状況や残高を確認し、状況を正しく把握することから始めましょう。
ステップ②不動産会社に査定を依頼し媒介契約を結ぶ
次に、不動産がどれくらいの価格で売却できるのかを知るために、不動産会社に査定を依頼します。
査定価格に納得したうえで、不動産会社と媒介契約を結び、仲介を依頼しましょう。
なお、任意売却の場合は「専任媒介契約」もしくは、「専属専任媒介契約」のどちらかになります。
弊社では、不動産査定を無料にて承っておりますので、まずはお気軽にご相談ください。
ステップ③債権者と交渉をおこない任意売却の同意を得る
不動産会社と債権者が、売却価格や残債の返済方法、また引っ越し費用の相談など、協議しながら交渉をおこない、任意売却の同意を得ます。
ステップ④売却活動をおこなう
ここからは通常の不動産売却と同じ流れで売却活動をおこない、買主を探します。
住みながらの売却になるため、内見の対応が必要です。
ステップ⑤売買契約を結ぶ
買主が見つかり、債権者の最終的な同意を得たうえで、売買契約を結びます。
ステップ⑥決済・引き渡し
売却金の決済と不動産の引き渡しをおこなって、任意売却の完了です。
債権者と交渉した方法で、残債の返済が始まります。
以上が任意売却の一連の流れです。

買取なら早く現金化できる

売却活動をおこなう場合、決済が完了するまでに3か月から6か月かかるのが一般的ですが、売却が長引くと競売にかけられる恐れがあります。
そこで、不動産の「買取」がおすすめです。
買取の場合は、買主を探す必要がなく、すぐに現金化できるため、少しでも早く生活を立て直すためにご検討されてはいかがでしょうか。

まとめ

任意売却とは、住宅ローンの残債がある不動産を、債権者の同意を得て売却する方法です。
通常の不動産売却と同じように売却活動をおこなえるという点はメリットですが、売却が長引くと強制的に競売にかけられます。
「売れるかどうか不安」「早く現金化したい」という方は、買取をご検討されてはいかがでしょうか。
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