不動産売却をスムーズにおこなうには？流れや準備すべきものを解説！

不動産売却は一生のうちに何度も経験することではないため、手続きについて不安に思っている方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産売却で知っておきたい手続きの流れや媒介契約、準備すべきものについてご紹介します。
北九州市（八幡東区は除く）や遠賀郡、糟屋郡（久山町は除く）、下関市エリアで不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却の流れと知っておきたい媒介契約とは？

まずは、不動産売却はどのように進めるのか、大まかな流れをご紹介します。
仲介で不動産売却する場合に大切な媒介契約についても、併せて見ていきましょう。

不動産売却における手続きの流れ

不動産売却は、下記の6つの流れでおこないます。
流れ①不動産会社へ相談
売却に関する条件や希望を事前に整理して、不動産会社へ相談します。
流れ②不動産会社への査定依頼
査定とは、物件自体や周辺の環境などを調査して、不動産がどのくらいの価格で売却できそうか判断してもらうことです。
机上査定と訪問査定の2種類のうち、実際に物件を見て査定する訪問査定のほうが、より現実的な価格がわかります。
流れ③不動産会社との媒介契約
不動産売却の際は、専門知識の豊富な不動産会社に仲介してもらうのが一般的です。
このような場合に、不動産会社と結ぶ契約のことを「媒介契約」と呼びます。
媒介契約には下記の3つの種類があり、売主が選択するため、それぞれの内容をしっかりと理解しておくことが大切です。

• 一般媒介契約…複数の不動産会社と契約可
• 専任媒介契約…1社の不動産会社とのみ契約（自分で見つけた買主と契約可）
• 専属専任媒介契約…1社の不動産会社とのみ契約（自分で見つけた買主と契約不可）

3種類のなかでも、売却活動についての報告義務がある「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」がおすすめです。
売却活動についての報告頻度は、専任媒介契約が2週間に1回以上、専属専任媒介契約が1週間に1回以上です。
専任系の媒介契約であれば、売却手続きを一元管理できるため、売主の負担が減ることもメリットと言えるでしょう。
スピーディーな売却をご希望の方は、仲介のほかに不動産会社と直接取引する「買取」という売却方法もあります。
買取の場合は媒介契約が不要で、買主を探す手間もかかりません。
また、周囲に知られずに売却できる点がメリットです。
いいね不動産では、高い住宅再生能力やリフォーム企画力を武器に中古住宅・中古マンションの買取も得意としておりますので、安心してお任せいただけます。
流れ④売却活動を開始
媒介契約を結んだら、いよいよ売却活動を開始します。
売却活動については、次の章でご紹介します。
流れ⑤買主との売買契約
買主と契約条件をすり合わせ、納得したら署名・捺印して売買契約を結びます。
このとき、買主からの手付金も受け取ります。
契約が成立したら、不動産会社へ仲介手数料の半分を支払うのが一般的です。
なお、買取の場合は仲介手数料が不要です。
流れ⑥代金の決済と引き渡し
最後に、代金の決済と引き渡しをおこないます。
仲介手数料の残りの半分は、このときに支払います。

不動産売却における売却活動の流れも把握しよう

続いて、不動産売却における売却活動の具体的な流れについてご紹介します。

売却活動の流れ

不動産会社と媒介契約を結んだあとにおこなう売却活動（流れ④）は、下記のような流れで進めます。
1.販売価格の設定
販売価格は売主が自由に設定できますが、基本的には査定価格を参考にします。
適正な価格で販売しなければ、買主が見つかりにくいためです。
ただし、ローン残債との兼ね合いもあるので、不動産会社とよく相談して設定することをおすすめします。
いいね不動産では、査定および相談を無料で承っておりますのでお気軽にご相談ください。
2.販促活動
店頭広告やチラシ、インターネットで物件情報を発信して買主を探します。
3.内覧
物件の見学希望者が見つかったら、現地で内覧をおこないます。
内覧での印象が売却の成功を左右するため、事前に物件の掃除や整理をしておくことが大切です。
場合によっては、水回りなどをプロに依頼してクリーニングすることも考えましょう。
4.売却
買主が見つかれば、流れ⑤の売買契約へと進みます。

内覧をおこなうタイミングは？

内覧をおこなうタイミングは、掃除などの物件の準備が整ってからにしましょう。
日程は不動産会社が売主や見学希望者と話し合い、調整します。
当日は不動産会社が対応しますが、居住者にしかわからない物件のアピールポイントなどをまとめておき、簡単な質問には答えられるようにしておくと良いでしょう。
その場で値引き交渉などをされる場合もあるため、売主側で対応するのは1人のほうが回答を保留にしやすくなります。

売却活動にかかる期間は？

売却活動にかかる期間の目安は、下記のとおりです。

• 戸建て住宅の場合…6か月
• マンションの場合…3か月から4か月

不動産会社への相談や売買契約から引き渡しまでの期間も考慮すると、実際には、プラスであと1か月から2か月はかかります。
マンションのほうが早めに売れやすいのは、戸建て住宅よりニーズが高いためです。
しかし、立地などによってはマンションのほうが、売却期間が長くなることもあります。
また、戸建て住宅で境界があいまいな場合は測量が必要になるため、よりゆとりをもってスケジュールを組みましょう。

不動産売却の流れごとに準備しておくものとは？

最後に、不動産売却の流れごとに準備しておくものについてご紹介します。
不動産売却の際には、さまざまな書類が必要です。
基本的には不動産会社からお伝えしますが、前もって準備しておくと手続きがスムーズに進みます。
保管している書類などの確認のためにも、しっかりと把握しておきましょう。

「流れ②不動産会社への査定依頼」で準備しておきたいもの

査定の際は物件の情報以外に権利関係や法令上の制限などについても調査します。
そのため、これらがわかるものを準備しておくと、査定の精度が上がります。
ただし、すべての書類がそろっていなくても査定を受けることは可能です。

• 売買契約書
• 重要事項説明書
• 登記簿謄本または登記事項証明書
• 図面や設備の仕様書
• 測量図

「流れ⑤買主との売買契約」で準備しておきたいもの

売買契約の際は準備すべき書類が多いため、ゆとりをもってそろえておくと安心です。

• 実印
• 印鑑証明
• 印紙（契約書に貼付）
• 本人確認書類（健康保険証や免許証など）
• 登記済権利証または登記識別情報
• 固定資産税納税通知書および固定資産評価証明書
• 仲介手数料（半分）
• 建築確認通知書および検査済証（戸建て住宅）
• 測量図および境界確認書など（戸建て住宅）
• 管理規約や使用細則など（マンション）
• 維持管理費に関する書類（マンション）

「流れ⑥代金の決済と引き渡し」で準備しておきたいもの

引き渡しの際には所有権の移転と抵当権を抹消するための登記手続きが必要ですが、司法書士へ依頼するのが一般的です。
書類などの準備も必要ですが、引き渡しまでに引っ越しの準備も進めておきましょう。

• 実印
• 印鑑証明
• 物件の鍵
• 所有権移転登記関係の書類
• 抵当権抹消関係の書類（住宅ローンを組んでいる場合）
• 建築確認関係の書類
• 設備の取り扱い説明書や保証書
• 代金などの領収証

まとめ

今回は、不動産売却で知っておきたい手続きの流れや媒介契約、準備すべきものについてご紹介しました。
売却における基本的な流れとともに、段階ごとに準備すべきものについても把握しておくと手続きがスムーズです。
もちろん売却を進めていくうえでのご不明点も多いと思いますが、いいね不動産ではお客様の声に耳を傾け、誠実に売却をサポートいたします。
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