相続した不動産を売却する流れとは？相続登記についても解説！

相続が発生した際、現金や預貯金のようにはっきりと分割できない不動産に関して、親族間でトラブルに発展するケースが少なくありません。
また、不動産は所有しているだけでコストがかかるため、活用するご予定がないのであれば、早めに売却して分割することをおすすめします。
そこで今回は、相続した不動産を売却する際の流れや、知っておくべき注意点について解説します。
北九州市、遠賀郡、糟屋郡、下関市エリアで不動産売却をお考えの方は、ぜひご参考にしてください。

相続した不動産を売却する際の流れとポイント

相続した不動産の売却は、通常の不動産売却に比べて複雑で、売却活動に入る前に必要な手続きがいくつかあります。
そこでまずは、相続した不動産を売却する際の一連の流れとポイントをご説明しますので、手続きの全体像を掴んでおきましょう。
相続した不動産は、以下のように段階を踏んで進めます。

ステップ①死亡届を提出する

相続発生後、まずやるべきことは死亡届の提出です。
死亡届については、「死亡の事実を知った日から7日以内に提出すること」と定められているため、落ち着かない状況ではありますが、速やかに手続きしましょう。

ステップ②遺言書の有無を確認する

遺言書があるかないかで、相続手続きの方法が異なります。
まずは、自宅の金庫や被相続人が使用していた机の引き出し、貸金庫など、重要な書類を収納している場所を探してみましょう。
また、被相続人が公証役場で遺言書を作成している可能性があるため、「遺言検索システム」で確認することをおすすめします。

ステップ③相続人・相続財産を確定する

遺言書があれば、その内容にしたがって相続手続きを進めます。
遺言書がない場合は、誰が相続人となるのかを調べなければなりません。
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本（戸籍全部事項証明書）を取得して、親族関係となる方をすべて洗い出し、相続人を確定させます。
次に、どのような財産があるのかを調べます。
財産は、現金や預貯金、不動産といった資産だけでなく、借金や未払いの税金などの負債も相続の対象となるため注意しましょう。

ステップ④遺産分割協議をおこなう

遺言書がなく、相続人が複数人いる場合は、相続人全員が集まって「遺産分割協議」をおこない、誰がどの財産を相続するかを具体的に決める必要があります。
不動産を売却する場合、この遺産分割協議で、相続人全員の同意を得なければなりません。

ステップ⑤相続登記をおこなう

不動産の名義を、被相続人から相続人に変更する「相続登記」をおこないます。
なお、具体的な内容についてはのちほどご説明します。

ステップ⑥不動産会社に査定を依頼する

ここからは、通常の不動産売却と同じ流れで進めていきます。
不動産がどれぐらいの価格で売却できるのかを把握するために、不動産会社に査定を依頼しましょう。

ステップ⑦不動産を売却する

査定価格に納得したら、不動産会社と媒介契約を結び、売却活動をおこないます。
内見希望者が現れたら、快く内見に応じましょう。
買い手が見つかったら売買契約を結び、決済完了後に不動産を引き渡します。

ステップ⑧売却代金を分割する

受け取った売却代金を、遺産分割協議で決めたとおりに分割します。
以上が、相続発生から不動産を分割するまでの一連の流れです。

相続した不動産を売却する際の注意点

続いて、相続した不動産を売却するにあたって、注意したほうが良いポイントをいくつかご紹介します。

注意点①窓口となる代表者を決めておく

相続した不動産を売却する際は、売却の過程で、不動産会社や司法書士、測量会社などと連絡を取り合う必要があります。
そのため、窓口となる方を決めておいたほうが、スムーズに手続きが進むでしょう。
また、価格の最低ラインや条件なども、あらかじめ決めておくことをおすすめします。

注意点②相続税の申告・納付期限を把握しておく

遺産を相続すると、相続税の負担が発生することがあります。
相続税がかかる場合、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から、10か月以内に申告しなければなりません。
通常、不動産の売却には、3か月から半年ほどかかるのが一般的です。
相続した不動産の場合、売却活動に入る前に、相続人の確定や遺産分割協議、また相続登記など、クリアしなければならないことがいくつかあるため、さらに時間を要するでしょう。
売却代金で相続税を納付する場合は、納付期限までに売却代金が手元に入るように売却を進める必要があります。
早めに売却活動を始めるために、相続手続きをスムーズに進めるように心がけましょう。
また、「早く現金化したい」という方は、不動産会社の買取を検討してみてはいかがでしょうか。
買取なら売却活動をおこなう必要がないため、スピーディーに手続きできますよ。

注意点③相続登記が必要

名義が被相続人のままになっている不動産は、売却することができません。
したがって、相続した不動産を売却する場合は、相続登記が必要です。
相続登記とはなにか、不動産売却とどのような関係があるのかについては、次章でご説明します。

相続した不動産を売却するときに必要な「相続登記」とは？

不動産を取得したときには、権利関係などを公に明らかにするために、不動産登記をおこないます。
登記をおこなうと、「どこにあるどのような不動産なのか」「所有者は誰なのか」といった情報が、法務局が管理する公の帳簿に記録されます。
相続した不動産を売却する際には、その不動産が誰のものなのかをはっきりさせるために、記録されている情報を、被相続人から相続人に変更する手続きをおこないます。
この手続きを「相続登記」といいます。
では、相続登記をおこなわないと、どうなるのでしょうか。

相続登記をおこなわないと生じるリスク

売却が自由にできない
不動産に関する権利は、民法により、登記していなければ第三者に対して主張（対抗）できないことになっています。
相続した不動産を売却する場合、自らが所有者であることを主張できなければなりません。
したがって、相続登記をおこない、登記上の名義人になっておく必要があるのです。
将来相続人が増えると権利関係が複雑になる
相続人のうちの誰かが亡くなると、その配偶者や子どもなどの親族が相続権を取得します。
つまり、相続登記をしないまま年月が経過すると、権利関係が複雑になり、いざ売却したいと思った際に、スムーズに手続きが進まない可能性があるのです。

令和6年4月から相続登記の申請が義務化される

現時点では、相続登記について、いつまでに手続きしなければならないという期限の決まりがありません。
しかし、令和6年4月から相続登記の申請が義務化され、「その所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければならない」というルールが設けられます。
このようなことから、不動産を相続した際には、相続登記をして、権利関係を明らかにしておくことが大切なのです。

まとめ

相続した不動産を売却する際は、相続人の確定や遺産分割協議、また相続登記など、通常の不動産売却の流れに入る前に、いくつかステップを踏んで進めていきます。
しかし、相続の問題は複雑であるため、相続人間でトラブルに発展するケースも少なくありません。
したがって、相続した不動産の売却を検討する際は、専門家のアドバイスを受けながら進めると良いでしょう。
「いいね不動産」は、北九州市（小倉南区、八幡西区、小倉北区、若松区、戸畑区、門司区）、遠賀郡（芦屋町、遠賀町、水巻町、岡垣町）、糟屋郡（須恵町、志免町、新宮町、篠栗町、宇美町、粕屋町）、下関市で不動産売却をサポートしております。
買取も積極的におこなっておりますので、不動産売却をご検討の際は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。